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小区物业管理知多少
发布日期: 2020-07-27 浏览次数: 字号: [ ]

买房入住后,物业好坏非常重要,好的物业能让十大正规网投平台安居乐业。每个月缴纳的物业费你知道去哪儿了吗?每个月缴纳了这么多的物业费,你知道小区物业的职责有哪些吗?哪些事情你可以找物业解决吗?

一、小区物业管理的职责有哪些?

按照《物业管理条例》的规定,根据十大正规网投平台性质和提供方式的不同,物业十大正规网投平台一般分为三大类,即常规性的公共十大正规网投平台、针对性的专项十大正规网投平台和委托性的特约十大正规网投平台。

在通常情况下,物业十大正规网投平台是指常规性的公共十大正规网投平台,主要包括以下八个方面: 一是物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;二是公共绿化的维护;三是公共区域环境卫生的维护;四是公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理十大正规网投平台;五是物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;六是物业维修、更新、改造费用的账务管理;七是物业十大正规网投平台档案和物业档案的保管;八是其他物业管理事项。

针对性的专项十大正规网投平台,是指为满足部分业主需要而提供的十大正规网投平台,其十大正规网投平台内容、十大正规网投平台质量和收费标准事先公布,业主可自行选择。

委托性的特约十大正规网投平台,是指物业十大正规网投平台合同中未约定,物业公司在专项十大正规网投平台中未设立,而个别业主又存在需求的十大正规网投平台项目(如车辆看管等),其实质是对专项十大正规网投平台的补充和完善,须与业主另行签订委托协议。

具体落实到每个小区的物业十大正规网投平台内容和十大正规网投平台标准,关键要看《物业十大正规网投平台合同》的约定,《物业十大正规网投平台合同》约定了哪方面内容,物业公司就应该提供哪方面内容的十大正规网投平台,《物业十大正规网投平台合同》约定了什么标准,物业公司提供的十大正规网投平台就应该达到什么标准。

二、物业管理费包括哪些费用?

(一)管理、十大正规网投平台人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费属人员的费用,包括基本工资、缴纳的社会保险费,按规定提取的福利费、加班费和服装费。

(二)共用部分、公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括: 公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;楼栋内给排水、电气等公共设施、设备日常运行、维修及保养费;公共照明费;不可预见费;易损件更新准备金等。

(三)清洁卫生费,包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。

(四)绿化管理费,指小区环境绿化的养护费用,包括: 绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

(五)物业管理区域秩序维护费,即对封闭式小区公共秩序的维持费用。包括: 保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费等。

(六)办公费用,包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。

(七)物业十大正规网投平台企业固定资产折旧率。固定资产包括: 交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。

(八)利润、税费及物业十大正规网投平台合同约定的其他事项等。

以上就是关于小区物业管理的范围、职责以及缴纳的物业费的用途和范围。作为业主,十大正规网投平台每个月缴纳了一定金额的物业费,十大正规网投平台应该知道它用在哪里,是否用到位了,应该了解十大正规网投平台享有的基本权利。

三、未入住的房屋要交物业费吗?

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的十大正规网投平台所收取的费用。

(一)产权证没办,是否应交物业费? 虽然您在买房的时候还没有获得产权证书,并不拥有房屋产权,但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住,对该房屋有相当的控制权,并且从物业管理中获益,因此应该支付物业管理费。

(二)房屋买了还没住,要交物业管理费吗? 物业十大正规网投平台合同具有公众性,订立的目的是为整个小区内的所有业主提供相应的物业十大正规网投平台,物业费的大部分也是用于公共部分的管理、公用设备设施的维护保养,并非针对某个业主个人。物业十大正规网投平台既满足了业主的部分需求,也提高了住宅小区的品质。其次,根据最高法《关于审理物业十大正规网投平台纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业十大正规网投平台企业已经按照合同约定以及相关规定提供十大正规网投平台,业主仅以未享受或者无需接受相关物业十大正规网投平台为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,即使房屋空置,业主也应按照约定支付物业费。

(三)对物业管理公司提供的十大正规网投平台不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约,业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下,十大正规网投平台质量却不合要求,业主可以拒交管理费。

(四)房屋质量差,管理费还要交吗? 因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系,而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的,二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题,业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系,业主不能以此为借口拖欠管理费。

四、物业十大正规网投平台不到位,业主能否拒交物业费?

业主和物业公司本应和谐共处,但由于各种原因,业主和物业公司之间的矛盾纠纷,却是接连不断,听听法官怎么说。

法院: 物业十大正规网投平台有瑕疵,物业费还得交

1.To业主: 拒缴物业费不是维护自身合法权益的途径,有时候还得面临被告上法庭的风险。业主可运用合理方式维护自身权益,可通过与物业管理公司积极沟通来解决问题,切不可存有“法不责众”的错误观念,与其他业主集体拒交物业费;如确实存在物业管理公司不履行物业十大正规网投平台合同等根本违约行为,可保存好证据,通过诉讼途径予以解决。

2.To物业公司: 物业管理公司作为为业主十大正规网投平台的专门机构,应本着为业主十大正规网投平台的态度,致力于提供更好的十大正规网投平台。及时倾听业主的意见和建议,并加以改进。在面对业主拒交物业费时,应耐心解释,避免纠纷的发生。

3.相关法律条文

《最高人民法院关于审理物业十大正规网投平台纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条  十大正规网投平台单位依法与物业十大正规网投平台企业签订的前期物业十大正规网投平台合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业十大正规网投平台企业签订的物业十大正规网投平台合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

第六条  经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业十大正规网投平台企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业十大正规网投平台企业已经按照合同约定以及相关规定提供十大正规网投平台,业主仅以未享受或者无需接受相关物业十大正规网投平台为抗辩理由的,人民法院不予支持。

五、解决物业收费时涉及的法律法规有哪些?

近年来,物业公司与业主之间的矛盾日益突出,涉物业纠纷案件大量增长,而物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。那么对这些矛盾纠纷的解决究竟有哪些法律法规依据呢?

《物业管理条例》第七条: 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业十大正规网投平台费用;(六)法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第三十六条: 物业十大正规网投平台企业应当按照物业十大正规网投平台合同的约定,提供相应的十大正规网投平台。物业十大正规网投平台企业未能履行物业十大正规网投平台合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十二条: 业主应当根据物业十大正规网投平台合同的约定交纳物业十大正规网投平台费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业十大正规网投平台费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条: 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。

《合同法》第一百零七条: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》第七十二条: 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

六、物业收费纠纷中不得不注意的三个常识

(一)物业管理十大正规网投平台不到位,业主就拒交物业管理费的主张是不合理的。物业管理企业向业主收取的物业管理费包括很多具体项目,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业十大正规网投平台合同约定的标准差距明显时,根据有关规定,业主可以要求减收物业十大正规网投平台费,但不能拒交,因为物业管理企业客观上提供了一定的十大正规网投平台,业主拒交物业费的主张是不合理的。

(二)业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业,业主仍无权拒交物业管理费。按照《物业管理条例》的规定,未经业主大会决议,无论是物业管理委员会还是业主委员会,均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了,单个业主也不能以物业公司进入不合法为由,拒绝向给小区实际提供物业管理十大正规网投平台的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业或业委会订立的物业十大正规网投平台合同,本身就违法了。在《合同法》上,这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态,假设之后召开的业主大会决定承认这份合同,则该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力,业主也应根据物业公司已提供的事实十大正规网投平台,交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的十大正规网投平台存有异议,应通过建议召开业主大会的渠道解决,采取拒交物业费的方式不当。

(三)与物业管理公司未签订过物业十大正规网投平台合同,业主仍需交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业十大正规网投平台纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条: “十大正规网投平台单位依法与物业十大正规网投平台企业签订的前期物业十大正规网投平台合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业十大正规网投平台企业签订的物业十大正规网投平台合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。因此,物业管理企业进入小区提供物业管理十大正规网投平台,已经与十大正规网投平台单位签订前期物业十大正规网投平台合同,或是与执行业主大会决议的业主委员会订立物业十大正规网投平台合同,该合同对业主同样具有约束力。

另外,即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立十大正规网投平台合同,但物业管理企业提供了事实的物业十大正规网投平台,业主事实上接受了十大正规网投平台的,物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业十大正规网投平台费用。

七、走出拒交物业费的心理误区

业主拒付物业费,听起来似乎有各种“理由”,实际上却是进入了心理误区。有些业主买房后并未入住,或者偶尔居住,他们就以自己没有得到十大正规网投平台为由,拒绝缴付物业费。这是一个误解。因为物业公司“十大正规网投平台”的是业主的物业,不是业主本人,所以,不论业主是否实际居住,物业公司都已为你提供了相应十大正规网投平台,你就有义务交纳物业费。也有的业主认为自己未与物业公司签订物业十大正规网投平台合同,交不交物业费没有约束力。实际上,前期物业由十大正规网投平台单位与委托的物业管理企业签订了物业十大正规网投平台合同,小区业主入住后业主选出的业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订了物业十大正规网投平台合同。该合同对小区全体业主均具有约束力,物业管理企业无需再与每位业主单独订立合同。再说,即使真的没有合同,因为你事实上已经默认了这种十大正规网投平台,就应交纳相应费用。还有的业主认为物业十大正规网投平台不到位,就可以拒交物业费。这一点常常是业主拒交物业费最充足的“理由”。在某些业主眼里,这是自己抗衡物业十大正规网投平台不到位的唯一“筹码”。事实上,即使物业管理企业某些十大正规网投平台与合同约定的标准存在差距,也只能成为业主要求减收物业费的理由,而不能作为拒交物业费的借口。

由于部分业主在交纳物业费上陷入了严重的心理误区,使得物业费的拖欠成了常态,这样就导致了恶性循环。业主越拖欠,物业公司就越难以开展正常的工作,十大正规网投平台就越不到位;而十大正规网投平台越不到位,就更让业主找到了拒付物业费的“心理依据”。如果物业公司再来个“破罐子破摔”,那么这样的恶性循环就愈演愈烈,最终导致小区物业没人管、垃圾成堆、秩序混乱。要真正解决问题,十大正规网投平台还得走出心理误区,摒弃“以怨报怨”的思维习惯,采取合适的方式维护自己的权益,把矛盾的解决纳入良性循环的轨道。

八、如何成立业主委员会

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益,成立业主委员会是非常必要的。

(一)成立业主委员会的条件: 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内,已交付的房屋建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是交付已满二年的,可以筹备成立业主大会。

(二)成立业主委员会的步骤:

1.由十大正规网投平台单位向所在社区(乡镇人民政府)或县、区房地产行政主管部门报送申请筹备首次业主大会所需的文件资料。

2.由社区(乡镇人民政府)负责组织成立业主大会会议筹备组。业主大会会议筹备组由业主代表、十大正规网投平台单位以及社区(乡镇人民政府)代表组成。筹备组成员人数为单数,其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之五十。十大正规网投平台单位和物业十大正规网投平台企业应当协助筹备组开展工作。

3.业主大会会议筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

4.办理业主委员会备案手续。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门备案:

(1)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(2)管理规约;

(3)业主大会议事规则;

(4)业主大会决定的其他重大事项。

(三)业主大会的主要内容:

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会对下列事项作出决定:

1.制定和修改业主大会议事规则;

2.制定和修改管理规约;

3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

4.制定物业十大正规网投平台内容、标准以及物业十大正规网投平台收费方案;

5.选聘或者解聘物业十大正规网投平台企业;

6.筹集和使用房屋专项维修资金;

7.改建、重建建筑物及其附属设施;

8.改变共有部分用途;

9.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

10.法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第六项、第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(四)业主委员会的职责:

业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会由五至十一人的单数组成,由业主担任。业主委员会委员可以连选连任,每届任期不超过五年,具体任期由业主大会决定。业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业十大正规网投平台企业中兼职。

业主委员会履行以下职责:

1.执行业主大会的决定和决议;

2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

3.与业主大会选聘的物业十大正规网投平台企业签订物业十大正规网投平台合同;

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业十大正规网投平台企业履行物业十大正规网投平台合同;

5.监督管理规约的实施;

6.督促业主交纳物业十大正规网投平台费及其他相关费用;

7.组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9.业主大会赋予的其他职责。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时必须有半数以上的委员出席,作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会应将业主委员会会议议程和内容于会议召开7日前在物业管理区域内公告,听取业主的建议和意见。业主委员会应当接受业主的监督和质询,及时向业主公布有关情况和资料

(五)未成立业主大会,发生物业十大正规网投平台企业停止十大正规网投平台或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业十大正规网投平台企业或者其他事项的,由社区(乡镇人民政府)召集业主共同决定有关事项。

九、住宅专项维修资金知识问答

(一)什么是商品住宅专项维修资金? 在何时交存、由谁交存?商品住宅专项维修资金是指由业主交存专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金由开发商代为存入住宅专项维修资金专户。

(二)为什么要建立住宅专项维修资金?其文件依据是什么?住宅是个大商品,是群众关心的热点,它关系到群众的切身利益,关系到社会的稳定。随着住房制度改革的不断深化,住房商品化已经深入人心,业主对住房的套内装修、维护非常重视,但对共用部位、设施、设备的维修重视不够,直接影响着小区整体功能的发挥和正常使用。建立住宅专项维修资金制度,就是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主的合法权益,切实解决业主购房的后顾之忧。1998年国家十大正规网投平台部、财政部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,2008年《住宅专项维修资金管理办法》(国家十大正规网投平台部、财政部第165号令)出台,对住宅专项维修资金制度进行完善。2011年7月,金昌十大正规网投平台办公室印发了《金昌市住宅专项维修资金管理实施细则》,制定了我市住宅专项维修资金管理的实施细则。

(三)如何计算交存商品住宅专项维修资金的金额?我市现行住宅专项维修资金的首期交存金额是按房屋建筑面积(含地下室和车库)来计算的,确定的标准为: 多层建筑(六层及以下)按建筑面积50元/平方米交存;高层建筑(六层以上)按60元/平方米交存。

(四)交存住宅专项维修资金归谁所有?业主出售住宅时,住宅专项维修资金余额如何处理? 住宅专项维修资金产权属于交存住宅专项维修资金的业主所有。当业主出售自己的住宅时,住宅专项维修资金余额不得提取。因此在办理住宅所有权转移前,房屋卖买双方可商定住宅专项维修资金余额的结算事宜。在住宅所有权转移后,维修资金将随住宅所有权同时转移。

(五)住宅专项维修资金如何建账?能否统筹使用? 目前住宅专项维修资金管理部门以一个物业管理区域(小区)为单位建立分户账,并按幢建账,明细核算到户。每户业主的维修资金单独建账,不能统筹使用。

(六)住宅专项维修资金的使用范围?哪几种情况不得使用住宅专项维修资金?住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。

住宅共用部位一般包括: 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备一般包括: 电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

以下五种情况不得使用住宅专项维修资金: ①依法应当由业主独立承担的专有部位和自用设施的维修费用。②依法应当由十大正规网投平台单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;③依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;④应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;⑤根据物业十大正规网投平台合同约定,应当由物业十大正规网投平台企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

(七)如何申请使用住宅专项维修资金?我市市区住宅专项维修资金使用有以下几个步骤: 首先物业十大正规网投平台企业根据维修项目提出使用方案和建议。没有物业十大正规网投平台企业的住宅,由业主委员会或相关业主提出使用方案和建议。使用方案应当包括拟维修项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊费用、维修施工方案等;第二由物业十大正规网投平台企业或业主委员会(相关业主)组织召开业主大会决定住宅专项维修资金使用方案。使用方案应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主确认同意方可生效,并在物业管理范围内公示7天以上;第三由物业十大正规网投平台企业或业主委员会(相关业主)持相关材料向十大正规网投平台主管部门提出列支住宅专项维修资金申请;第四十大正规网投平台主管部门审核同意后,按施工方案和合同约定拨付住宅专项维修资金。按照工程预算,先划拨三分之二,工程竣工验收合格后划拨余额。

(八)申请使用住宅专项维修资金须提供什么材料? 申请使用住宅专项维修资金通常须提供: ①住宅专用维修资金使用申请表;②维修和更新、改造方案;③住宅维修资金使用预分摊暨公示表;④维修和更新、改造施工合同、维修单位开具的正规发票;⑤小区住宅维修资金分摊明细表;⑥住宅小区维修项目竣工验收结算表。

(九)维修费用如何分摊?商品住宅共用部位、共用设施设备的维修费用分摊原则: 整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的,由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊;每个单元共用部位、共用设备维修的,由该单元内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊;物业管理区域内共用设施设备维修的,由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。物业管理企业应当按照决算费用作出住宅维修资金使用预分摊暨公示表,并在物业管理区域内进行公示,业主签字进行确认。

(十)住宅专项维修资金维修时出现不足怎么办?维修资金用完怎么办?当业主分户账面住宅专项维修资金的余额不足首期交存额30%的,还要由业主及时续交。否则,十大正规网投平台主管部门不予受理维修项目申请。

(十一)未交存住宅专项维修资金的商品房能否申请使用维修资金?不能。我市住宅专项维修资金制度建立之前的商品房尚未交存住宅专项维修资金。这部分住宅的共用部位共用设施设备维修,应由相关业主自行协商出资维修。

(十二)紧急动用住宅专项维修资金的规定。按照规定,发生危及房屋安全等紧急情况或物业共用部位、共用设施设备出现破损影响正常使用,需要维修而无人牵头组织的,十大正规网投平台主管部门应当督促业主或业主委员会及时或限期维修,逾期不修的,十大正规网投平台主管部门可组织代为维修,费用从住宅专项维修资金中列支并分摊到户。


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