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商品房买卖及物业维权小常识
发布日期: 2020-07-17 浏览次数: 字号: [ ]

在商品房买卖活动中,存在着商品房的开发、十大正规网投平台与销售周期长、环节多,以及经营者与消费者之间信息不对称等问题,多数购房者由于对购房流程不甚了解,缺乏经验,权益得不到有效保障。为了防范减少消费纠纷,维护业主合法权益,十大正规网投平台现提供一些商品房买卖及物业维权的小常识,谨请广大购房者留意。

一、购买商品房应该查验哪些楼盘手续

商品房销售包括现房销售和期房销售。目前市场上销售的大部分是期房,购房人在购买商品房,尤其是购买期房时,必须查看房地产开发商是否具备“五证”。“五证”是指: 企业资质证书、国有土地使用证、十大正规网投平台工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证;“五证”中商品房预售许可证最后颁发,是最终确定房地产开发商所售房屋是否合法的依据。如果没有《商品房预售许可证》,则说明此楼盘不具备商品房预售条件,不要贸然交付订金。《商品房预售许可证》载明下列内容: (一)房地产开发企业名称;(二)预售许可证编号;(三)预售商品房的性质、坐落位置、幢号或者楼层、面积;(四)发证机关和发证日期。同时,购房人还要认真查看该证中载明的楼房销售信息与实际销售楼房信息是否一致。

二、交付商品房销售定金应注意什么

房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》的条件下,向社会公开预售商品房是违法的,尤其是开发商违法收取诚意金、定金(订金)或预付款,或者以排队放号、内部认购、VIP贵宾卡等方式变相预售商品房是国家严厉打击的一种违法销售行为。冒然交付定金、诚意金存在以下风险: 一是存在项目不能如期十大正规网投平台而引起延期交房的风险。二是存在经济损失风险。违法销售其实是开发商把开发风险直接转嫁给了购房人。因为不能签订正式《商品房买卖合同》,一旦企业经营出现问题,开发商收取的预售款或挪作他用或席卷逃匿将导致“烂尾楼”。三是存在难以维权的风险。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”的规定,如果购房者订购不符合预售条件的商品房,一旦发生纠纷,很难维护自身权益。

三、签订商品房买卖合同前应注意什么

当前房地产市场中,特别是购买新建商品房过程中,个别开发商发布虚假广告、违规预售未达到销售条件的商品房、签订存有缺陷的商品房买卖合同,损害消费者合法权益的行为时有发生。所以,购房人在购买商品房过程中,要注意加强风险意识和维权意识,签订商品房买卖合同时应注意以下问题: 一是不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别,理性审视,无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定。法院在裁定商品房纠纷时,是以合同为依据,而并不以广告宣传的内容为依据。二是查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。三是购买商品房签订协议后,应积极督促开发企业于30日内到房地产行政管理部门办理合同备案,购房人也可直接到房地产行政管理部门办理预告登记。

四、正式签订商品房买卖合同应注意事项

1.签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同,对于不理解的地方要认真调查清楚。

2.签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示销售的有关证件。

3.合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是十大正规网投平台部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

4.购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。

5.消费者要提防合同中的“霸王条款”。消费者如认为房地产开发商、经销商所使用的格式合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关内容进行细化、改进,防止房地产开发商、经销商签订“霸王合同”。

6.关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将室内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能最大限度地保护自己的利益。

7.关于房屋面积。所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少,实际使用是多少。如面积误差超过约定范围,购房者有权退房并追缴利息损失。

8.明确水、电、暖、天然气开通的准确时间。合同中要写明水、电、暖、天然气开通的准确时间。

9.关于交房期限和办理房产证期限。务必将开发商交付房屋和办理房产证的日期写明确,具体到某年某月某日,不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房不办理房产证,则可以按照此条款追究其违约责任。

10.违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。

11.签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如: 将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。

五、购房后怎么处理面积误差?

很多时候,十大正规网投平台购买的房屋大多是正在十大正规网投平台的、未完全竣工的房子,也就是预售的商品房。在房屋建成并交付使用后,测绘单位又会对房屋进行一次面积的实地测量,经房管部门审核后作为房屋产权登记面积。两次的测量结果肯定是存在一定偏差的,但是差异的范围是多少,差异超出范围该怎么办呢?根据我国现行的房地产权属登记制度,房屋的面积最终以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准,只有这一面积数具有法律效力。在签订商品房买卖合同时,双方事先有约定的,按约定执行,没有约定的,如果产权登记机关实测面积和合同面积的误差比在±3%以内,据实结算,误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,并约定退款及付息。为避免出现问题,房地产开发企业预售商品房时应在售楼现场公示涉及商品房面积测算的以下内容: 1.测绘单位的测绘资质证书;2.商品房预售面积测算结果表;3.商品房共有建筑面积分摊认定表及分摊示意图;4.商品房预售面积测算成果验收报告。购房人应该认真查看测绘机构出具的房屋测绘数据。

六、交接商品房时需注意哪些事项?

1.屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象,或者是否有残留污渍。如果有都说明房屋在防水功能方面存在问题。

2.门窗是否能够顺畅开合,是否存在变形、锁闭等现象,注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门而言,还要检查其门铃是否正常。

3.墙面地面也应该仔细检查,可以用小锤子敲打,如果出现空鼓或开裂现象,则说明墙面地面存在严重的质量问题。

4.厨房和卫生间的烟道需检查否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸,观察是否有气体从排烟口排出。如果不能排出,应该及时与开发商联系。

5.卫生间应进行防水检查。可用河沙堵住下水道口,再连绵不断的注入大量水,24小时后观察楼下是否有水流蔓延现象。

6.需检查电源插座及照明的安装和安全性。

7.需检查房屋的水、电、供暖、燃气四表。

七、收房时要查看什么资料?

这个阶段,购房人在收房时应当观注所交房屋是否有“两书一证”,售房时承诺的配套设置是否已经验收完工,房屋外观情况是否符合要求等。根据相关规定,开发商有义务向房地产消费者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和住宅小区综合(分期)竣工验收合格证明。否则,消费者有权拒绝接收房屋,并可要求房地产经营者承担违约责任。消费者发现问题要及时提出,及时解决,谨慎收房。《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,是房地产开发商对已建成交付使用的商品房承担质量问题的法律文书,具有法律效力,开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任(保修责任从住宅交付之日起计算)。在保修期内,房屋及配套设施出现问题,购房人可直接找开发商解决。如果房屋交付使用后委托物业管理公司维修的,应当在《住宅质量保证书》中明示委托的单位,由物业管理公司进行维修。

八、国家规定的房屋保修年限是多少?

《商品房销售管理办法》第三十三条规定: “房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”。

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定: 在正常使用条件下,十大正规网投平台工程的最低保修期限为:

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

(五)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

(六)十大正规网投平台工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

房地产开发企业与购房人约定的保修期限不得低于国家规定的住宅工程质量保修最低期限。

九、前期物业与后期物业管理的区别

“前期物业管理”是指在业主大会、业主委员会成立之前,由十大正规网投平台单位选聘的物业十大正规网投平台企业进行的物业十大正规网投平台活动,叫前期物业,商品房预售前,十大正规网投平台单位应当参照国家十大正规网投平台部制定的示范文本,制定临时管理规约与选聘的物业十大正规网投平台企业签订前期物业十大正规网投平台合同,作为房屋买卖合同的附件,房屋买卖合同应包括前期物业十大正规网投平台合同约定的内容。前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价。

“后期物业管理”就是指业主大会、业主委员会成立之后,进行的物业管理活动。按照规定,一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上,或者达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开业主大会并成立业主委员会。业主大会可以决定选聘和解聘物业十大正规网投平台企业,由业主委员会与业主大会选聘的物业十大正规网投平台企业订立书面的物业十大正规网投平台合同,物业费定价实行市场调节价,双方自愿合同约定。

十、物业十大正规网投平台费主要用于哪些事项?

(一)管理十大正规网投平台人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业十大正规网投平台企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)物业十大正规网投平台合同约定的其他事项。

十一、小区物业公司应承担哪些责任?

(一)物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准,对其经营管理的物业进行维修和技术管理,包括对房屋安全质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;

(二)物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设配和通风设配电器设配等;

(三)物业管理环境。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理,使其达到国家规定的标准,具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;

(四)物业管理安全。物业公司应当采取各种措施,保障业主和房屋使用者的人身财产安全,对小区的治安进行管理,对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

十二、小区业主应承担哪些责任?

(一)责任划分。根据“谁所有谁管理”的原则,业主对其所有的物业应承担维护责任;其他设施、设备依情况不同而不同:

1.房屋的室内部分,即户门以内的部位和设备,包括水、点、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台,除业主自己维修外,业主也可委托物业管理公司或者其他专业维修人员代修。

2.由物业管理公司负责维修的部分为: 房屋的共用部位和公用设施设备,即房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施;

3.由市政公用单位负责维修的部分为: 住宅区内的水、电、燃气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供气及通讯单位负责,维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的,按双方约定确定维修责任。

(二)维修责任的承担

1.业主未履行其维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的,物业管理委员会可授权物业管理公司进行修缮,其费用由业主承担;造成损失的,由业主承担损失赔偿责任;

2.人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责维修,恢复原状,不能修复或造成其他损失的,承担损失赔偿责任;

3.小区内的其他地区责任划分有些既不属于物业管理公司,也不属于业主,应区别对待:

①居住小区内的交通安全管理责任。居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施,均由物业管理公司负责维护、管理;发生交通事故或发现交通违章,报请公安交通管理部门处理;

②高、低压消防供水系统,包括泵房、管理、室内消防栓以及防火门、轻便灭火器材、消防通道等,由物业管理企业负责维修、管理,并接受公安消防部门的监督检查。


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